Was ist die Bauvoranfrage?
Die Bauvoranfrage – auch Antrag auf Vorbescheid genannt – ermöglicht es, einzelne baurechtliche Fragen zu einem geplanten Bauvorhaben rechtsverbindlich klären zu lassen, bevor ein vollständiger Bauantrag gestellt wird. Das Ergebnis wird durch einen Vorbescheid nach § 77 BauO NRW festgesetzt.
Eine Bauvoranfrage ist besonders dann sinnvoll, wenn:
- das Vorhaben von den Festsetzungen eines Bebauungsplans abweicht,
- die Frage des Einfügens nach § 34 BauGB einer eingehenden Prüfung bedarf,
- es sich möglicherweise um ein Außenbereichsvorhaben nach § 35 BauGB handelt, oder
- grundsätzliche bauordnungsrechtliche Einzelfragen zu klären sind, die erheblichen Einfluss auf die Planung haben.
Bitte beachten Sie:
Der Vorbescheid ist kein Ersatz für die Baugenehmigung und berechtigt nicht zum Baubeginn. Sofern sich das Vorhaben nicht wesentlich ändert, werden die im Vorbescheid entschiedenen Fragen im späteren Baugenehmigungsverfahren jedoch nicht neu bewertet.
Was kann geklärt werden?
Mögliche Fragestellungen
Die Fragestellung einer Bauvoranfrage kann planungsrechtliche und/oder bauordnungsrechtliche Fragen betreffen. Die Fragen müssen konkret und prüfbar formuliert werden.
Typische Beispiele:
- Ist ein bestimmtes Grundstück mit einem Einfamilienhaus bestimmter Abmessungen bebaubar?
- Kann in Straße X, Hausnummer Y eine bestimmte Nutzung zugelassen werden?
- Ist der Anbau einer Balkonanlage zulässig? Kann ein Verstoß gegen das Abstandsflächenrecht durch einen Antrag auf Abweichung geheilt werden?
- Kann durch Maßnahme X ein Verstoß gegen § Y BauO NRW kompensiert werden?
Verfahrensablauf
Zehn Tage nach Antragseingang sollten Sie von uns ein Schreiben erhalten, das auf mögliche formale Mängel in den Antragsunterlagen hinweist. Diese sind in Wuppertal innerhalb von acht Wochen zu beheben.
Für den Antrag auf Vorbescheid sieht das Gesetz dann eine Entscheidungsdauer von sechs Wochen vor. Voraussetzung für den Ablauf dieser Frist sind jedoch vollständig vorliegende Antragsunterlagen und das Vorliegen aller notwendigen Stellungnahmen der Fachbehörden, diesen wird eine Frist von zwei Monaten eingeräumt.
Die Frist zur Bearbeitung kann von der Bauaufsicht ausnahmsweise um einen Monat verlängert werden.
Der Vorbescheid gilt drei Jahre ab Erteilung. Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen Antrag jeweils um ein Jahr verlängert werden. Bitte stellen Sie diesen Antrag rechtzeitig vor Ablauf der Frist.
Erforderliche Unterlagen
Dem Antrag auf Vorbescheid sind alle Unterlagen beizufügen, die zur Beurteilung der gestellten Fragen erforderlich sind. Die Fragestellung ist im Antragsformular konkret zu formulieren. Grundsätzlich können erforderlich sein:
- Antragsformular mit konkreter Fragestellung, ggf. in einem zusätzlichen Dokument
- Betriebsbeschreibung nur bei Gewerbe und bei Fragen zur Änderung einer Nutzung
- Berechnung des umbauten Raums (bei Errichtung)
- Herstellungskosten (nur bei Fragen zu Änderungen im Gebäude)
- Flächenberechnung (nur bei Fragen zur Nutzungsänderung)
- Amtliche Basiskarte (sofern kein Bebauungsplan vorliegt)
- Auszug aus dem Bebauungsplan
- Amtliche Flurkarte
- (Amtlicher) Lageplan
- Grundrisse (nur wenn für die Fragestellung erforderlich)
- Schnitte (nur wenn für die Fragestellung erforderlich)
- Ansichten (nur wenn für die Fragestellung erforderlich)
Welche Unterlagen in Ihrem konkreten Fall erforderlich sind, erfahren Sie bei der Bürgerberatung der Bauaufsicht Wuppertal.
Kosten des Vorbescheids
Der Vorbescheid ist kostenpflichtig. Die Grundlage für die Genehmigungsgebühr bildet die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung (AVwGebO NRW). Diese unterscheidet den Gebührenansatz nach Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung, je nach Vorhaben können mehrere Ansätze addiert werden. Für den Vorbescheid werden je nach Prüfumfang zwischen 40% und 100% der Genehmigungsgebühr berechnet. Bei späterer Erteilung der Baugenehmigung kann die Vorbescheidgebühr anteilig angerechnet werden.
Beispiel:
Vorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit von zwei Doppelhaushälften
[Rohbauwert je m³ umbauten Raums] x [umbauter Raum des Vorhabens] x [50%] x [6 Promille] = [Genehmigungsgebühr]
186€ x 1300 x 0,5 x 0,006 = 725,40€
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